Як робиться інвестиція в сільськогосподарську землю

Після відкриття ринку землі в Україні у липні 2021 року сільськогосподарські земельні ділянки перетворились на один з найпривабливіших інвестиційних інструментів для українців. Вони пропонують високу дохідність, порівнянну із вкладеннями у нерухомість, проте вимагають значно меншого початкового капіталу, що робить їх доступними для ширшого кола інвесторів.

Проте, попри переваги, багато українців все ще сприймають інвестиції в землю як складний та заплутаний процес, пов'язаний з безліччю бюрократичних процедур. Тому сьогодні розвіємо міфи й розкажемо, як легко і просто розпочати інвестування в сільськогосподарську землю.

Ринок землі сьогодні

Попри складнощі, пов'язані з воєнним станом, ринок сільськогосподарської землі в Україні продовжує розвиватися. Він навіть демонструє активність та впевнено адаптується до нових реалій.

Юридичні норми регулювання ринку залишаються незмінними з моменту відкриття:

• громадяни України можуть купувати до 100 гектарів сільськогосподарських земель;
• юридичні особи поки що обмежені в купівлі землі (дозволено купувати не більше 10 тис. га), але можуть її орендувати;
• іноземці не мають права купувати землю сільськогосподарського призначення, але теж можуть її орендувати.

Ціни на землю варіюються залежно від регіону, якості ґрунтів та близькості до інфраструктури. В середньому, вартість гектара орної землі коливається від 1000 до 3000 доларів США. У найбільш родючих регіонах, таких як Черкаська чи Полтавська області, ціни можуть бути вищими.

Для порівняння подивимось на вартість землі у наших європейських сусідів:

Оренда землі залишається поширеною практикою. Ставки оренди зазвичай становлять від 7% до 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік. У деяких випадках орендна плата може сягати 15–20 відсотків від вартості землі.

Варто зазначити, що військові дії на сході та півдні країни вплинули на ринок землі в цих регіонах, призвівши до зниження активності та цін. Водночас у західних та центральних областях спостерігається підвищений інтерес до сільськогосподарських земель як стабільного активу.

Загалом, ринок народної землі в Україні продовжує формуватися, а його розвиток залежатиме від багатьох факторів, включаючи загальну економічну ситуацію, законодавчі зміни та перебіг військових дій.

Схеми отримання прибутку

Заробити на інвестуванні в сільськогосподарську землю в Україні простіше за все двома способами: за допомогою перепродажу або оренди. Кожна з цих стратегій має свої особливості та потенціал прибутковості.

Перепродаж землі

Схема проста:

Ця стратегія може бути особливо ефективною в таких випадках:

• ви придбали недооцінену ділянку, наприклад, через віддаленість від інфраструктури або тимчасово низьку родючість;
• вкладення зроблене в землі поблизу міст чи промислових об'єктів, які можуть зрости в ціні через розширення населених пунктів;
• ви плануєте заходи покращенні якості землі, наприклад, шляхом меліорації.

Прибуток від перепродажу може коливатися в межах 15–50%, і залежить від початкової ціни, терміну володіння та ринкових умов.

Оренда землі

Цей варіант забезпечує стабільний пасивний дохід. Головне, укласти довгострокові договори оренди з приватними фермерами чи підприємствами.

Орендну плату можна отримувати як у грошовій формі, так і частиною врожаю. Дохідність від оренди зазвичай становить 7–12% річних від вартості землі, але може досягати й 15–20%, якщо це високоякісна чи вигідно розташована ділянка.

Важливо відзначити, що обидві стратегії можна комбінувати. Наприклад, інвестор може вкласти гроші в землю, здавати її в оренду протягом певного періоду, отримуючи стабільний дохід, а потім переоформити пай та продати за вищою ціною, отримавши додатковий прибуток від зростання вартості активу.

Вибір найбільш вдалої стратегії інвестиції в сільськогосподарську землю залежить від індивідуальних цілей інвестора, доступного капіталу, готовності до ризику та довгострокових планів щодо управління земельними активами.

Скільки можливо заробити на інвестиціях в землю

1 січня 2024 року був знятий мораторій на купівлю землі для юридичних осіб. З того часу перспективи заробітку через земельні інвестиції в Україні виглядають доволі привабливими. Ми вже можемо оцінити наслідки цього рішення: попит на сільськогосподарські угіддя значно підвищився, великі агрохолдинги активізували свою діяльність на ринку. Все це призвело до стрімкого зростання цін.

Тепер прогнозована прибутковість інвестицій в наділи виглядає наступним чином:

Наведені показники є орієнтовними та можуть суттєво варіюватися, залежно від конкретної ділянки, регіону та загальної економічної ситуації в країні.

Як шукати продавців

Пошук продавців земель сільськогосподарського призначення в Україні можна здійснювати різними способами, розгляньмо найдієвіші:

• Спеціалізовані вебсайти, такі як «Доброзем» чи інші подібні платформи, де власники розміщують оголошення про продаж земельних ділянок. Це зручний спосіб швидко переглянути багато пропозицій та порівняти ціни.
• Звернення до агентств нерухомості, які спеціалізуються на земельних ділянках у конкретному регіоні. Вони часто мають доступ до ексклюзивних пропозицій та можуть надати додаткову інформацію про ділянки.
• Використання публічної кадастрової карти України для пошуку інформації про власників земельних ділянок та їхні характеристики. Це допоможе ідентифікувати потенційних продавців.
• Використання Facebook, Telegram та інших платформ для пошуку груп, де обговорюються питання купівлі-продажу землі в певному регіоні.
• Відвідування сільських територій та особисте спілкування з місцевими жителями може допомогти знайти тих, хто готовий продати свою землю.
• Участь в офіційних земельних аукціонах, де продаються державні та комунальні землі.
• Іноді банки мають у розпорядженні земельні ділянки, отримані через заставу, і можуть бути зацікавлені в їхньому продажі.

Комбінація цих методів збільшить ваші шанси знайти підходящу земельну ділянку за оптимальною ціною.

Які критерії оцінювати при виборі ділянки, щоб знизити ризики

Вирішивши інвестувати в землю, важливо враховувати низку факторів, які впливають як на показник потенційної прибутковості, так і збільшують чи, навпаки, зменшують ризики.

Чому агрофірми не купують землю самостійно

Агрофірми в Україні часто утримуються від прямої купівлі сільськогосподарської землі з кількох вагомих причин. Передусім, це пов'язано з законодавчими обмеженнями, які до 2024 року забороняли юридичним особам купувати землю. Крім того, великі компанії часто віддають перевагу інвестиціям в обладнання та технології, а не у придбання земельних активів. Оренда землі забезпечує їм більшу операційну гнучкість та допомагає диверсифікувати ризики.

Ця ситуація створює сприятливі можливості для капіталізації приватних інвесторів. Вони можуть виступати посередниками, купуючи землю зараз і в майбутньому продаючи або здаючи її в оренду агрохолдингам на вигідних умовах. Формування земельного банку, укладання довгострокових орендних договорів та інвестиції в покращення земель – все це стратегії, які дозволяють приватним інвесторам ефективно використовувати своє становище на ринку.

Розуміючи потреби та обмеження агрохолдингів, інвестори можуть створювати взаємовигідні умови для співпраці. Вони мають можливість консолідувати дрібні ділянки у більші масиви, що є привабливішими для великих компаній, та встановлювати конкурентні ціни на оренду чи продаж. Така стратегія дозволяє приватним інвесторам отримувати стабільний дохід від своїх земельних інвестицій, одночасно задовольняючи потреби аграрного бізнесу в земельних ресурсах.

Процедура оформлення та податки

Процедура купівлі-продажу сільськогосподарської землі в Україні включає кілька етапів:

1. Спочатку покупець і продавець домовляються про умови угоди та ціну.
2. Потім необхідно зібрати необхідні документи, включаючи витяг з Державного земельного кадастру та довідку про відсутність заборон на відчуження. 
3. Наступний крок – укладання договору купівлі-продажу у нотаріуса. Нотаріус перевіряє законність угоди, посвідчує договір та реєструє перехід права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Для здачі землі в оренду власник укладає договір з орендарем. Документ повинен містити такі пункти: об'єкт оренди, термін дії, розмір орендної плати. Після підписання договір підлягає державній реєстрації.

При оформленні земельних угод будьте готові понести такі витрати:

• податок на доходи фізичних осіб – 5% від вартості при продажу, 18% від орендної плати;
• військовий збір – 5%;
• державне мито – 1% при купівлі-продажу;
• послуги нотаріуса;
• витрати на оцінку земельної ділянки;
• земельний податок – сплачується орендарем, якщо інше не передбачено договором.

При першому продажу земельної ділянки за рік ПДФО не сплачується.

Інвестування в землю через інвестиційні фонди

Інвестиційні фонди – це фінансові установи, які об'єднують кошти багатьох інвесторів для спільного інвестування в різні активи. Вони дозволяють навіть невеликим інвесторам отримати доступ до диверсифікованого портфеля земельних активів, якими керують професійні управлінці.

Процедура інвестування в землю через інвестиційні фонди зазвичай виглядає наступним чином:

1. Інвестор обирає фонд, що спеціалізується на земельних інвестиціях, враховуючи його стратегію, історію прибутковості та репутацію.
2. Потім відкриває рахунок в обраному фонді, надає необхідні документи та проходить процедуру ідентифікації.
3. Після цього перераховує кошти на рахунок фонду, купуючи паї або акції.
4. Фонд використовує зібрані кошти для купівлі, управління та розвитку земельних активів.
5. Інвестор отримує дохід у вигляді дивідендів або зростання вартості паїв фонду.

Такий підхід дозволяє інвесторам брати участь у земельному ринку без необхідності безпосереднього управління земельними ділянками. Управління активами здійснюють професіонали, що забезпечує потенційно вищу ліквідність порівняно з прямим володінням землею.

Хто вже інвестує в землю та чи можливо з ними конкурувати

На ринку сільськогосподарських земель України вже присутні різні типи інвесторів. Серед основних гравців можна виділити великі агрохолдинги, середнього розміру фермерські господарства, приватних інвесторів та інвестиційні фонди. Попри їхню присутність, для нових учасників ринку все ще залишається багато можливостей.

Великі агрохолдинги, хоча і мають значні фінансові ресурси, обмежені в прямій купівлі землі. Це створює вікно можливостей для приватних інвесторів. Середні фермерські господарства часто фокусуються на конкретних регіонах, залишаючи простір для інвестицій в інших областях.

Приватні інвестори та інвестиційні фонди, які вже працюють на ринку, не можуть охопити всі привабливі ділянки. Тож, як бачимо, ринок землі в Україні все ще формується, і багато ділянок залишаються недооціненими або неефективно використовуваними.

На діаграмі видно, що інвестують у землю в Україні люди, зайняті в різних секторах економіки. Щоб конкурувати з ними, дотримуйтесь наступних порад:

• Використовуйте локальні знання та зв'язки, які можуть дати перевагу при пошуку та оцінці ділянок.
• Налаштуйтесь та швидкість дій та гнучкість у прийнятті рішень, що дозволить випередити більші структури.
• Будьте готові інвестувати в покращення земель та інфраструктури – так ви перетворите навіть менш привабливі, на перший погляд, ділянки у вигідні об’єкти інвестування.

І пам’ятайте: інвестиція в землю може мати на меті різні цілі – від короткострокових спекуляцій до довгострокового утримання та розвитку. Тож ви точно знайдете свою нішу. Важливо також враховувати, що багато власників земельних паїв все ще не визначилися щодо продажу своїх ділянок, створюючи потенціал для нових угод.

Отже, хоча конкуренція на ринку сільськогосподарських земель зростає, для нових інвесторів все ще існують можливості для успішного входу та розвитку на ринку.